שינוי דרמטי במסלול הפריים – איך זה משפיע על המשכנתא שלכם?

השקעה בדירה

שוק המשכנתאות סוער בימים האחרונים בעקבות הודעת בנק ישראל על תקנה חדשה,

לפיה מעתה ניתן יהיה ללוות מהבנק שני שלישים מהסכום הכולל של המשכנתא במסלול הפריים,

בניגוד לתקנה הקודמת שאפשרה לקחת רק שליש.

מה זה אומר? איך תשפיע התקנה החדשה על שוק המשכנתאות? ומה אמור לעשות מי שמתכנן לקחת משכנתא?

הנה ההסבר- יישר כח למר ברק הס על ההסבר והרשות לפרסם לכם אותו.

מהו מסלול הפריים?

בנק ישראל הוא הגוף הממלכתי הקובע את המדיניות המוניטרית במשק,

ולכן הוא מעוניין לשמור על יציבות המערכת הפיננסית.

כחלק מכך, הוא קובע לבנקים (באמצעות המפקח על הבנקים) אילו מוצרים מותר להם לשווק לציבור,

ומהם הפריטים המרכיבים את אותם מוצרים.

כמו ארוחה, שיש לנו מגוון אפשרויות כיצד להרכיב אותה, גם את המשכנתא אנחנו יכולים לבחור כיצד להרכיב,

כאשר אחד המרכיבים החשובים (אבל לא החשוב היחיד!) הוא סוג הריבית.

כאן עומדות לפנינו שתי קטגוריות עיקריות (כל קטגוריה מתפצלת לתת-קטגוריות, שלא ניכנס אליהן כרגע):

ריבית קבועה – הריבית לא תשתנה לאורך כל השנים בהן נחזיר לבנק את ההלוואה. היתרון: אנחנו יודעים מראש כמה

נשלם עבור המשכנתא לאורך כל הדרך, ואם הריבית במשק תעלה – הרווחנו. החיסרון: אם הריבית במשק תרד – הפסדנו.

ריבית משתנה – יש כמה פרמטרים שקובעים את שיעור הריבית במשק. אם בחרנו במשכנתא עם ריבית משתנה,

אנחנו לא יודעים מראש כמה נשלם על המשכנתא ואם הריבית תעלה נשלם יותר. מנגד, אם הריבית תרד – נרוויח הרבה

כסף. זהו מסלול מסוכן יותר ממסלול הריבית הקבועה, אבל בסיכון יש גם סיכוי.

בחלק מהמקרים, השינוי בריבית עשוי להתרחש אחת ל-5 שנים. אבל בחלק מהמקרים, הריבית עשויה להשתנות בכל חודש.

זה בעצם מה שקורה במסלול הפריים. ריבית פריים (Prime) היא למעשה סוג של ריבית משתנה, כאשר הריבית במסלול

זה יכולה להשתנות כל חודש. הפריים מבוסס על שיעור הריבית שבנק ישראל קובע מדי חודש, שזה למעשה המחיר

שהבנקים ישלמו לבנק ישראל תמורת הכסף שהוא מוכר להם. לכן, כאשר הבנקים מלווים את הכסף לציבור במסלול

הפריים, הריבית שהלקוח ישלם תשתנה בהתאם לריבית שיקבע בנק ישראל, שכאמור יכול לשנות את הריבית בכל חודש. .

אם בנק ישראל מעלה את הריבית – הפסדנו. מצד שני, אם בנק ישראל מוריד אותה – הרווחנו. גם אם ריבית הפריים

תיוותר ללא שינוי נרוויח, כי היא עדיין תהיה זולה יותר מהריבית האלטרנטיבית שהבנק מציע לנו (נכון להיום).

התקנה החדשה של בנק ישראל מתייחסת למסלול זה של ריבית הפריים. כבר זמן רב הריבית הזו נמוכה מאד ויציבה מאד,

ועל פי הערכת בנק ישראל היא תישאר ככה לאורך זמן – מה שמקטין את הסיכון במסלול הזה. ואם הסיכון קטן יותר, אפשר

לשחרר את הרסן ולאפשר לבנקים להעניק משכנתאות עם מסלול פריים דומיננטי יותר.

כלומר: עד כה, בנק ישראל התיר לבנקים להרכיב משכנתאות כאשר מסלול הפריים מהווה עד 33% מערך הדירה. הסיבה

להגבלה היא שעלייה בריבית במסלול זה גורמת לעלייה משמעותית בהחזר החודשי של המשכנתא, ובנק ישראל חשש

שלוקחי המשכנתאות לא יוכלו לעמוד בתשלומים. כעת בנק ישראל צופה יציבות במסלול הזה ולכן הוא מכפיל את השיעור

ומתיר לבנקים להלוות עד 66% מערך הדירה בריבית פריים. במילים אחרות: אם עד כה, עבור דירה שעולה מיליון שקל

יכולנו לקבל מהבנק משכנתא בריבית פריים בסכום של 330 אלף שקל, מעכשיו נוכל לבקש משכנתא בסכום של 660 אלף

שקל – וכל זה בריבית הפריים הנמוכה.

אז למה השוק כל כך סוער?

כי אף אחד לא יודע מה באמת עומד לקרות.

איך הבנקים יגיבו לשינוי?

כמו שאמרנו בפתיחה, משכנתא היא כמו ארוחה- אפשר להרכיב אותה ממגוון רכיבים:

סכום מסוים במסלול עם ריבית קבועה לזמן מסוים, סכום נוסף בריבית משתנה לזמן אחר, וסכום אחר בריבית פריים לזמן

קצר. כעת, כאשר מרכיב הפריים משתנה באופן דרמטי כל כך, זה יכול לשנות את כל הארוחה. כלומר המשכנתא.

הבנקים, כמו כל גוף מסחרי, רוצים להרוויח כמה שיותר.

אז כן, יכול להיות שהבנקים ישמחו להגדיל את ההלוואות במסלול הפריים גם כאשר הריבית נמוכה (בסופו של דבר זה הרי

עניין של ביקוש והיצע).

מאידך, הבנקים עלולים להגיע למסקנה שהעסק לא רווחי עבורם ולהעלות את הריבית

(בנק ישראל מתיר להם לעשות את זה, הלקוח כמובן יכול להתמקח ולהוריד את המחיר)

או לסרב להעניק 66% ממחיר הדירה במסלול פריים (בנק ישראל מאפשר להם להלוות עד 66%, לא מחייב אותם לעשות זאת).

אפשרות נוספת היא שהבנקים ייצרו משכנתאות גמישות יותר עבור המשק המשפחתי,

כי למרכיב הפריים יש יתרון גדול נוסף – אפשר להחזיר אותו לבנק מתי שרוצים מבלי לשלם עמלת פירעון מוקדם.

אבל, כפי שאמרנו, ככל שיש יותר גמישות – כך עולה גם הסיכון שההחזר החודשי יעלה לפתע באופן דרמטי.

ויש עוד תרחישים ונעלמים שאת חלקם קשה מאד לחזות כרגע, כאשר שוק המשכנתאות רק מתחיל לעכל את השינוי הגדול.

התקנה החדשה רלוונטית כמובן למי שרוצה לקנות דירה,

אבל גם למי שכבר יש משכנתא כדאי לשקול  מחזר אותה-

כלומר, להחזיר את המשכנתא הקיימת ולקחת במקומה משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר

אני שלחתי השבוע את כל החומר שלי ליועצת הבית,  (יש לי כמעט עשרים משכנתאות..)

לבדוק האם ואת איזה משכנתא כדאי למחזר..

שימו לב, בכל מקרה צריך לבדוק ולשקול היטב. לא תמיד ולא לכל אחד משתלם למחזר משכנתא.

להסתער על המשכנתא או לחכות?

אז מה לעשות? לרוץ לקחת/ למחזר משכנתא או לשבת על הגדר ולחכות?

מצד אחד, אם לא נמהר לנצל את התקנה החדשה הבנקין עלולים לחשב מסלול מחדש, להרגע את התנאים ואז יתברר שמי שחיכה- הפסיד.

מצד שני זה עשוי להיות בדיוק הפוך: מי שיורץ עכשיו לקחת משכנתא עלול לגלות למפרע שהוא קיבל משכנתא פחות טובה.

כי הבנקים עשויים להקשיח עמדות לפני שילמדו את כל ההשלכות של התקנה החדשה על הרווחים שלהם.

(וזה כאמור, הדבר הכי חשוב מבחינתם- אבל לא מבחינתכם כלקוחות).

גם אנחנו, כחברת יעוץ שמתמחה בהשקעות נדל"ן ומכירה את כל רזי התחום,

עדין לא יודעים מה  תהיינה ההשלכות.

חוסר וודאות בשוק מקרין ישירות גם על חברות היעוץ, וכמובן על הלקוחות.

כךך שכרגע הכל השערות- אף אחד לא יכול להציג נתונים וודאיים שיובילו להמלצה מושכלת וברורה.

וזה קריטי, כי כל החלטה קטנה לגבי מסלול המשכנתא, עשויה להיות הרת גורל לסכומים שתשלמו במשך הרבה מאד שנים.

לכן, ההמלצה שלי כרגע היא:

אם כבר לקחתם משכנתא, חכו. אל תמהרו למחזר את המשכנתא לפני שנראה איך השוק מגיב ומתייצב.

אם אתם מתכננים לקנות דירה, צריכים משכנתא אבל יכולים לחכות קצת- חכו.

סביר להניח שבעוד כמה חודשים הדברים יהיו הרבה יותר ברורים.

וגם אנחנו נדע בעזרת ה' להעניק לכם יעוץ מדויק ויעיל.

ואם אין לכם ברירה, ואתם חייבי לקחת משכנתא ממש בימים אלה- לכו על זה.

רק שימו לב שהתקנה החדשה כלולה במסלולים שהבנק מציע לכם.

זה לא אומר שאתם חייבים להשתמש בה, אבל זו אפשרות שחשוב לשקול אותה.

 

זה באמת נראה מפחיד במבט ראשון.

אבל בשורה התחתונה,

אם יש לכם דירה משלכם

כל מה שאתם צריכים כדי לרכוש

דירה נוספת להשקעה

הוא לחסוך 1,700 ₪ בחודש.

 

עכשיו זה נשמע הרבה פחות נורא,

נכון?

 

אבל…

אולי לא כל כך הגיוני….

 

חכו,

אני אסביר.

 

קחו את משפחת גולדשטיין לדוגמא.

משפחה רגילה עם משכורת של מורה ואברך.

הם חוסכים בכל חודש 1,700 ₪.

תוך 5 שנים היה להם בצד

סכום של 102 אלף ₪.

שזו התחלה לא רעה.

 

את הדירה בה הם מתגוררים בכרמיאל

הם ממשכנים תמורת 250 אלף ₪

ומקבלים משכנתה נוספת

של 300 אלף ₪

על הדירה שרכשו ב600,000 ₪.

 

הגולדשטיינים מקבלים 2,000 ₪ בחודש

מהדיירים השוכרים את הדירה.

והם מחזירים לבנק בכל חודש

2,850 ₪ על 2 המשכנתאות.

 

זה אומר שנשאר להם להוסיף 850 ₪ בחודש

עבור הבנק.

 

כמובן שאי אפשר להתעלם מהוצאות נוספות.

תיקונים, חודשים ריקים ועוד.

 

אבל תזכרו שהם עדיין חוסכים 1,700 ₪ בחודש

וגם אם יקזזו ממנו את ההוצאות

יש מצב שעדיין הם ישארו

עם כמה שקלים ביד.

 

את המסלול הזה אני מכירה כבר

בעיניים עצומות.

אני עוברת אותו שוב ושוב ושוב

עם משפחות שרוצות להשקיע בנדל"ן

ובכל פעם מחדש

החישוב מראש מוכיח את עצמו.

 

קל הרבה יותר להכנס להשקעות כאלו

כשיודעים מראש בדיוק

למה אנחנו מסוגלים,

מה נצטרך להשקיע

ומה נקבל בתמורה.

 

קל עד כדי כך שיש לי לקוחות

שכבר לקחו 4 משכנתאות

על הדירה בה הם מתגוררים

ורכשו 4 נכסים נוספים להשקעה.

הם פשוט גילו שזה ממש משתלם.