האם כדאי לקנות נדל”ן מסחרי?

בנין

השאלה הזו היא פופולארית מאד.

החלטתי להקדיש לה, אחת ולתמיד, את מלוא תשומת הלב.

“חיה שלום,

אני לפני לקיחת משכנתא על דירה למגורים
יכול להיות שיהיה לי מהמשכנתא 190,000 ש”ח פנויים.
אני רוצה לקנות עם זה שטח מסחרי
האם אני מעשית?”

נעמה רוזנפלד, בית שמש.

 

שלום נעמה,
את לא הראשונה, ובטח לא האחרונה ששואלת על נדל”ן מסחרי.
חנויות או משרדים להשקעה.
בזמן ששר האוצר ורבים אחרים
דיברו על מחירי שיא בדירות למגורים
העדיפו הרבה יזמים לעבור לתחום המשרדים.
ממילא, רואים הרבה פרסום בתחום הזה.

בואי נעשה סדר.
מה היתרונות ומה החסרונות
של נדל”ן מסחרי.
(תשואות חן חן, לר’ יעקב רייניץ, כתב המודיע על המידע המקצועי ששאבתי דרכו)

היתרון העיקרי:
תשואה גבוהה
אם בדירות חוקיות ומוכנות למגורים נגיע במקרה הטוב ל 4% תשואה
הרי, שבהשקעה במשרד (אם הוא יהיה מושכר) נגיע ל 6-7%.
בכסף, זה יוצא כאלף ש”ח יותר לחודש.
או במילים אחרות,
אם על השקעה של דירה ב 600,000 ש”ח נקבל 2000 ש”ח לחודש
הרי שבהשקעה במשרד נקבל 3000 ש”ח, ואולי אפילו יותר.
מפתה בהחלט.

יתרון נוסף, ניתן להשקיע בסכומים נמוכים יחסית לדירות מגורים.

חסרונות:
1. היצע גדול מידי.
בשלוש השנים הקרובות אמורים להסתיים רק באזור תל אביב, פרויקטים חדשים למשרדים
בהיקף של מעל מליון מ”ר!
כדי לשבר את האוזן,
מדובר בכ- 20 מגדלים חדשים של עזריאלי.
משרדים רבים נוספים נבנים באזור ירושלים
ובערים רבות אחרות.

2. מעבר לעבודה מהבית.
עוד לפני הקורונה, גברו הסימנים לעודף היצע בשוק.
אך, משהגיע הנגיף, רבים גילו שגם את המשרד שהקיים
הם לא ממש צריכים.
משבר הנגיף והעבודה מהבית הביאו לירידה משמעותית בשכר הדירה
ובשטחים הנדרשים לעסקים ולחברות.
חברת מטריקס במודיעין עילית, למשל, מכרה את קומת המשרדים שהיתה ברשותה.
ההערכות הן, שהמגמה של העבודה מהבית
תלך ותתרחב ללא קשר ליציאה מהמשבר.
יש חברות בינלאומיות גדולות שהודיעו כי הן תעודדנה עובדים להמשיך לעבוד מהבית
זאת לאור העובדה, שהתפוקות לא רק שלא נפגעו,
אלא לעיתים אף גברו.
כיון שאין צורך בבזבוז זמן על נסיעות לעבודה, מציאת מקומות חניה ועלויות של שכירות.
לצד יעילות גוברת של העבודה מהבית.

3. תשלומים מתקתקים
המשקיעים הקטנים לקחו על עצמם סיכון לא פשוט.
ראשית, כי המשרד בד”כ ימסר להם ברמה של “מעטפת” בלבד.
מה שאומר השקעה של עוד עשרות אלפי שקלים.
שנית, משרד ריק יעלה להם כ – 50 ש”ח ארנונה ודמי ניהול בכל חודש למטר רבוע.
משרד של 100 מ”ר יעלה להם כ 5000 ש”ח לחודש.
במקום להניב הכנסות שהם חלמו עליהם בשיעור דומה לפחות.
במקביל, יש לזכור כי תשלומי ההלוואת שנטלו לצורך רכישת המשרד ממשיכים לצאת מהחשבון.

באופן אישי,
ניסיתי את מזלי בנכס מסחרי קטן בירושלים.
החוויה שלי היא שיש ביקוש מסוים. בעיקר, באזורים מרכזיים.
אבל קשה מאד לשווק ולהשיג תפוסה מלאה לנכס מסחרי. אפילו באזורים הללו.
קל וחומר, באזורים עם היצע משרדים גדול.
או בפריפריה.

שמעתי בשם מנהל שיווק של מגדל משרדים
שבזמן רגיל הוא קיבל 17 שיחות התענינות בממוצע ליום.
בקורונה הוא מקבל 2 שיחות..
משקיעים מיואשים הסכימו להשכיר את המשרד בחינם!
רק כדי שלא ישלמו בינתים את הוצאות הניהול האמורות.

גילוי נאות:
המומחיות שלי היא דירות להשקעה בשיראל.
דירות- ולא נכסים מסחריים
להשקעה- ופחות למגורים
בישראל- ולא בחו”ל.
ממילא, אין לי נסיון עשיר בנכסים מסחריים.
אם יבוא מישהו עם נסיון ויספר לי שטעיתי
ויש ביקוש עצום לשכירות של משרדים- אשמח לשמוע.

נעמה יקרה,
בהתחשב בכלל עתיק היומין שסיכוי = סיכון.
ההמלצה שלי עבורך היא:
לכי על הסיכון הנמוך, אמנם , עם רווח נמוך.
תוסיפי משכנתא על הדירה הנרכשת,
ותקני דירה להשקעה במקום שיש בו ביקוש לשכירות.
בעזרת ה’ תעשי ותצליחי.
איתכם בכל צעד עד למעטפה עם הצ’קים מהשוכר