מה חשוב לבדוק בעיסקת פריסייל- דירה על הנייר?

"שלום לך,

הציעו לי להשקיע בעיסקת פריסייל, בדירה של 61 מ"ר במחיר של 2.18M בתנאי תשלום של 15-85%

יש לי הון עצמי של 150K, והכנסות של 10K לחודש.

איך אני יכולה לבדוק את ההצעה?"

חגית

שלום לך חגית,

בעידן הנוכחי, בגלל התשלומים הגבוהים של הריביות והתשואה על השכירות שירדה באופן דרמטי

קשה יותר  להרוויח בדירות יד שניה.

הרווח בנוי בעיקר על עליית ערך נכס.

מסיבה זו, משקיעים רבים פונים היום להשקיע בעיסקאות של דירות על הנייר.

רק מה? לפעמים הם רואים רק צד אחד של התמונה, ולא מתייחסים לכל ההיבטים הנוספים, שמשפיעים דרמטית על איכות העיסקה.

במייל הזה נעשה סדר בתחום של דירות פריסיל- על הנייר.

ובהמשך גם תקבלו הצעות ספציפיות בעז"ה.

מה טוב בעיסקאות על הנייר?

מצד אחד, בגלל המיתון בשוק, היזמים מתקשים מאד למכור את הדירות החדשות.

מצד שני, הם חייבים למכור כמות של דירות, כדי לקבל את המימון מהבנק שיאפשר להם את הבניה.

מה הם עושים? מציעים לקונים הצעות מפתות במיוחד, תנאים שלא שמענו עליהם בעבר

וכאן נכנסת ההזדמנות שלנו כמשקיעים.

בחודשים האחרונים הקדשנו מאמצים כבירים לסינון פרויקטים נבחרים בתחום עיסקאות הפריסייל.

עד שהצלחנו ב"ה להביא ללקוחותינו הצעות מעולות, כפי שתקראו בהמשך.

לצורך כך גייסנו את הנסיון העשיר שלנו בעיסקאות יד שניה ואת הקשרים הענפים שצברנו ב"ה עם השנים.

מהם הפרמטרים שלפיהם צריך לבדוק הצעה בתחום הפריסייל?

1. מיקום

מי לדעתכם, הם  שלושת הרכיבים הכי חשובים בנדל"ן? מיקום, מיקום ומיקום..

חפשו מיקום באזור מרכזי או לפחות באזור מתפתח, אזור כזה יתן לכם סיכוי טוב לעליית ערך נכס.

2. השוואה למחיר שוק

האתגר הוא למצוא עיסקה במחיר מתחת לשוק.

כך, שכבר בעת הרכישה , הרווחנו!

אם הצלחתם למצוא עיסקה במחיר של 10-15% מתחת לשוק- הידד!!

3. תנאי תשלום והתאמה להון העצמי

בגלל הלחץ, היזמים מסכימים לתנאים חסרי תקדים של 10/90, 15/85 או 20/80.

כלומר,משלמים עכשיו רק הון עצמי נמוך למדי בלי לקחת עול של משכנתא.

מחכים כמה שנים, שהשוק ירגע ויחזור לאיזון. ומוכרים בעז"ה ברווח.

חשוב! שימו לב להכנס רק לעיסקה שהסכומים שלה מתאימים לכיס שלכם.

הן מבחינת ההון העצמי והן בהשלמת המשכנתא בעתיד.

(אצלינו יש כרגע עיסקאות בהון עצמי של כ 350-600K ש"ח)

4. מכירה מוקדמת לפני התשלום העיקרי

מנסיון, רוב היזמים לא מסכימים לתנאי הזה, שאהוב על המשקיעים.

ישם פרויקטים בודדים שניתן לקבל בהם את הסכמת היזם למכירה מוקדמת.

מה זה עוזר? בעיקר לרוגע הנפשי.

מלכתחילה, ההמלצה שלנו היא להשאר עם העיסקה לפחות שנה וחצי אחרי המפתח. אז מגיעה בד"כ תקופת שיא לעליית הערך של הדירה.

אבל, עצם העובדה שיזם מאפשר לכם למכור מוקדם בלי קנסות, מקלה על ההחלטה.

5. ערבות בנקאית

ישנם פרויקטים שנמכרים בשלב מקודם, עוד לפני קבלת הערבות הבנקאית.

כי היזמים צריכים להוכיח לבנק כמות מסוימת של מכירות, כתנאי לקבלת הערבות הבנקאית.

בעיסקאות כאלו חשוב לוודא שלא משלמים יותר מ 7% לפני קבלת הערבות.

וגם לוודא מה הבטחונות על הסכום הזה.

מה משמעות הערבות הבנקאית?

שאם חלילה היזם פושט רגל, הכסף שלכם מוגן.

6. איכות החברה

חשוב לוודא על החברה, מה המוניטין שלה, מה אומרים עליה בעלי נסיון?

איך ההתנהלות איתה? האם היא נסחרת בבורסה?

מרגיע לעשות עיסקאות עם חברות שיש להן שם טוב, כמובן.

7. הצמדה למדד

הטבה שכדאי לבקש, היא פטור מהמדד. או לפחות פטור חלקי.

משמעות ההטבה היא כ 70-130 אלף ש"ח בסכום הסופי שתשלמו לחברה.

8. מיסוי

האם זו דירה ראשונה או חילופית שלכם?

האם זו דירה שניה ומעלה?

חשוב לתת את הדעת על ההיבטים של המיסוי שלכם, ובמידת הצורך לברר אצל רו"ח.

למיסוי יש משמעות עצומה ברווח הסופי של עיסקאות פריסייל, גם בגלל הטווח הקצר שלהן.

9. בונוסים מיוחדים

בכל פרויקט כדאי לבדוק את היתרון העודף שלו.

במה הוא ספציפית מיוחד יותר מהאחרים בשכונה?

בסטייל? ברמת הגימור? במיקום? במחיר?

יזמים מודעים לכך, שחלק מההצלחה שלהם בשיווק נובעת מיתרון עודף שהם מציגים ללקוח. חפשו אותו.

כמובן, שחשוב לדעת ש"הכל – אין אצל אף אחד"

לא נמצא פרויקט שיש בו גם פטור ממדד, גם תנאי תשלום של 10-90, גם מתחת למחיר שוק, גם חברה חזקה.

החכמה היא למצוא את מה שחשוב לך!

להגדיר מה הפרמטים שעליהם לא תוותרו, ולפי זה לחפש את הפרויקט הספציפי שמתאים לכם.

כמו שהבטחתי בתחילת המייל, הנה עיסקה לדוגמא:

משפחת ארליך סגרה איתנו אתמול ב"ה על עיסקה בצומת מרכזית בגוש דן.

אצל חברה מעולה, שנסחרת בבורסה.

בתנאי תשלום של 20-80, כל העיסקה פטורה ממדד.

במחיר של כ 500,000 ש"ח מתחת לשוק!

כל זה יתרונות.

מה החסרונות? הון עצמי יחסית גבוה.

משפחת ארליך סגרה ב"ה על דירת 4 חדרים 101 מ"ר קומה ראשונה עם מרפסת ייחודית גדולה במיוחד של 33 מ"ר ומחסן.

במחיר 2,850,000 ש"ח

היא התלבטה קשות בין הדירה הזו לדירה אחרת

בת 5 חדרים בקומה 12 בגודל 120 מ"ר פלוס 20 מ"ר מרפסת וחניה.

במחיר 3,050,000 ש"ח.

ההון העצמי שהיא צריכה להביא הוא החל מ 600 אלף כולל כל ההוצאות.

זו עיסקה מדהימה, בגלל המיקום והמחיר מתחת לשוק.

אבל, לא מתאימה לכל אחד. כי יש בה צורך להון עצמי של החל  מ 600K ש"ח.

מה יעשו משקיעים עם הון עצמי נמוך יותר?

מצאנו ב"ה גם להם הצעות טובות.

שבהן צריך הון עצמי החל מ360K ש"ח.