שלום לך,
שאלה שהגיעה אלי לאחרונה:
"חשוב לי מאד לקנות לבן שלי דירה באזור חרדי
אין לנו את הסכום הדרוש לדירה כזו.
רק בטאבו משותף.
שמעתי שברי משפטים על סיכונים גבוהים
מצד שני, זו הדרך היחידה שלו לקנות דירה באזור חרדי כמו קרית ספר.
מה דעתך על עיסקה בטאבו משותף?"
צבי רויטמן, קרית ספר.
שאלה נוספת באותו ענין:
"החשש העיקרי עם הטאבו לא רשום עלינו האם זה נקרא שאנחנו
מחזיקים בנכס כל שהוא ?
ולגבי השותף אם יש כמה שותפים (לא מצאנו דירה אם שותף אחד רק עם כמה)
זה יותר מסובך לגבי תשלומים משכנתא וכמה צריך לברר
על השותפים ממש כמו בשידוכים?"
י. חיים קליין. ביתר עילית.
בשורות הבאות ננסה קודם כל להסביר מה זה "טאבו משותף".
ואז נוכל להבין את הסיכונים שלו ואת ההתאמה של עיסקה כזו לבן שלכם.
קודם כל צריך להבין, מה זה "טאבו משותף"?
לפני מספר שנים, כשמחירי הדירות נסקו בתלילות
הגה הראש היהודי פתרון מבריק: לקנות חלק מדירה במחיר יחסי.
בערי הלווין החרדיות, יש הרבה דירות גדולות.
אנשים בנו על הגג דירה נוספת, ומכרו אותה במחיר נמוך.
למה מחיר נמוך? כי אין אפשרות לרשום בטאבו את הדירה על שם הקונה.
מה הסיכון אם אין רישום בטאבו? שהדירה לא שלכם!
לפני כשבע שנים, כשהנושא היה בחיתוליו, התייעצתי עם עורכת דין מחיפה על הנושא הזה,
והיא אמרה לי: "רק אצל חרדים יש סיכוי לעיסקה כזו. בגלל האמון הרב שאתם נותנים.
יתרה מכך, זו עיסקה של שכירות לכל החיים. ולא עיסקת רכישה"
כששמעתי את חוות דעתה, נמנעתי לחלוטין מרכישת דירה בטאבו משותף.
אבל, ככל שמחירי הדירות עולים. אין ברירה אלא לשקול ברצינות את האופציה הזו למגורים.
כהכנה לפוסט הזה, התיעצתי עם מומחים בענין.
ננסה להעביר בשורות הבאות את שיקולי הדעת,
ומי שזה רלוונטי עבורו, מוזמן להתיעץ עם דיינים מומחים לנושא.
נתחיל,
כך כתב לי ר' אוריאל שוורצברט:
טאבו משותף, אני אישית נגד, וכך גם עונה למי ששואל אותי.
אנשים שרוצים לקנות טאבו משותף, בדרך כלל זה בגלל שאין להם מספיק כסף לקנות דירה רגילה.
ומה שקורה שהם מסתכלים רק על הסיכוי/רווח – שהם יכולים לקנות דירה בתקציב אפשרי בשבילם.
אבל שוכחים להסתכל על הסיכונים.
שהרי צריך להבין את המשמעות של טאבו משותף, שמשמעו שאתה לא הבעלים היחיד של הדירה.
אז אם באמת הכל טוב, ותסתדר עם השותפים שלך, מעולה.
אבל….
1. אם לא תסתדר עם השותפים לאורך זמן, למשל תרצה לעשות שינוי בדירה והם יתנגדו?
2. או מה יקרה עם השותפים יסתבכו עם הבנק ויטילו עיקול על הדירה?
3. או אם חס ושלום השותפים ילכו לעולמם והדירה תעבור הלאה בירושה, האם גם עם היורשים תסתדר?
4. ובכלל, כל המושג של טאבו משותף בדרך כלל נובע מפיצול של דירה, שבעיקרו הוא דבר לא חוקי.
אז נכון שבדרך כלל במקומות שאנשים רוכשים טאבו משותף שזה בריכוזים חרדיים, אין בעיה עם פיצולי דירות, אבל עדיין צריך לדעת שיש כאן סיכון מסויים.
5. ומה תעשה כשתרצה למכור את הדירה? קשה יותר למכור דירה בטאבו משותף, ויתכן שגם אין פטור ממס שבח שיש במכירת דירה יחידה.
6. הבעיה מחריפה כשהדירה היא לא רק טאבו משותף אלא משולש ומרובע.
ואחד הכללים הבסיסיים בהשקעות הוא לא להיכנס להשקעה אם אתה לא יודע איך לצאת ממנה.
וזה אולי בדיוק הנקודה שאנשים מפספסים,
שמסתכלים על קניית דירה למגורים כבית לגור ולא כהשקעה כלכלית,
וכשקונים, לא חושבים מראש על אפשרויות המכירה או הסיכונים שיכולים להתממש.
אני מוסיפה, כי מהסיבה הזו, מחיר דירה בטאבו משותף נמוך בכ 30 אחוזים ממחיר דירה דומה בטאבו מסודר.
הוכחה נוספת לסיכון של טאבו משותף- הבנק לא מוכן לתת משכנתא לעיסקה כזו.
אם הבנק לא ממשכן, אות וסימן הוא לסיכון שבעיסקה כזו.
מה בכל זאת ניתן לעשות כדי למזער את הסיכון?
הערת אזהרה.
מה זה?
בכל נסח טאבו, שהוא למעשה תעודת הזהות של דירה
יש אופציה לכתוב הערה לטובת צד שלישי.
גם כשלוקחים משכנתא, כותבים הערת אזהרה לטובת הבנק.
ברכישת דירה בטאבו משותף, כותבים הערה לטובת הקונה.
מה המשמעות החוקית של הערה כזו?
שלא ניתן למכור את הדירה לאדם שלישי, בלי הסכמת האדם שלטובתו נרשמה הערת אזהרה.
יש בהחלט יתרון לרישום הערת אזהרה. אבל כמובן, שזה לא מכסה את כל התרחישים המסוכנים שייתכנו חלילה.
פתרון נוסף הוא, רכישת דירה בשותפות.
מה ההבדל בין שותפות לטאבו משותף?
בשותפות, קונים שני אנשים דירה אחת, ומתחלקים בה.
לכל אחד יש את הבעלות המלאה על החלק שהוא קנה.
ממילא, על החלק הזה הוא יכול לקבל משכנתא או למכור הלאה.
זו עיסקה הרבה פחות מסוכנת.
בטאבו משותף, כאמור לעיל, קונים מאדם אחר חלק מהדירה שלו.
ואין בטוחה משפטית מספיק חזקה לרכישה.
למי שרוצה להבין בצורה יותר מדויקת:
למיטב ידיעתי אין כזה מושג בחוק "טאבו משותף".
טען רבני מומחה ענה לי שאין שום בעיה חוקית למכור חלק מדירה.כל אדם יכול למכור כל בלטה בבית שלו לבעלים אחרים הבעיה היא רק לעשות חלוקה ופרצלציה.כי זאת לא ניתן לעשות בלי לבצע רישום מחדש של הבית המשותף.
לפי החוק ניתן למכור חלק מהבעלות בדירה.
למשל, כאשר זוג רוכשים דירה ביחד,
הבעלות בדירה נרשמת 50% על הבעל ו 50% על האשה.
ואין הכוונה שלבעל יש חלק מתוך שטח הדירה למשל הסלון, ולאשה חלק אחר בבית למשל החדרים,
אלא שבכל ס"מ וס"מ של הבית לכל אחד יש 50%.
באופן עקרוני, כל בעלים יכול למכור את החלק שלו. כלומר את אחוז הבעלות שיש לו.
אבל עדיין אין זה אומר מכירה של שטח מסויים בדירה.
לפיכך גם כאשר רוכשים דירה בשותפות עדיין אין זה מקנה בעלות על חלק מסויים בדירה כמו גג וכדומה.
אלא רק אחוזים מסויים לפי המכירה מתוך כל הדירה.
אלא שאפשר לעשות "הסכם שיתוף" שאומר שהשותפים מסכימים שכל אחד יקבל לשימושו חלק מסויים מתוך הבית.
ורק באופן שעשו הסכם שיתוף יהיה ניתן לקחת משכנתא על אותו חלק כי רק אז מבורר מהו בדיוק החלק של אותו שותף.
נו…. עשית לנו מספיק רע על הלב עם כל הסיכונים.מה בכל זאת, הצד השני, למה עיסקאות כאלו הן כל כך פופולאריות?היות ובשנים האחרונות הצטבר נסיון רב בעיסקאות של טאבו משותף.יש היום כבר נסיון עשיר בתחום.הפיקו לקחים ולמדו מה עושים הלאה.יש היום בתי דין ודיינים מומחים שלמדו את הנושא לעומקואצלם עושים את חוזי הרכישה.
ככל שמצוקת הדיור מחריפה ועליית מחירי הדיור הולכת ומאמירה
העיסקאות האלו נעשות יותר ויותר נפוצות.
לפני זמן מה כתב לי מתווך מביתר שעוסק הרבה בעיסקאות של טאבו משותף
את המייל הבא:
"תשלחו את הלקוחות שלכם אלי,
ואני אדאג להם לדירה
א. באותו מחיר של הפריפריה הרחוקה
ב. בשכירות יותר גבוהה ב 20%
ג. עם היימישע שוכרים
ד. קרוב לבית,בלי נסיעות וחברות ניהול וכדו'
ה. מבחינה חוקית אין להם דירה. הם יכולים להרשם במחיר למשתכן ולקבל סיוע בשכ"ד והטבות מס.
כי זה הפלוסים הכי גדולים של טאבו משותף.
נכון שיש חסרונות אבל היום אחרי כמעט עשור של עסקאות בטאבו משותף, והרבה מאוד ניסיון של מאות עסקאות.
אני יכול לומר, בעקבות הנסיון העשיר שלי,
שלכל חסרון בטאבו משותף יש פתרון.
והמבחן הגדול הוא, חוזה טוב שכולל את כללללל הפרטים מסביב
ויודע לתת מעטפת משפטית ותורנית
לכל בעיה שלא תצוץ".
מה התשובה שלי להצעה של המתווך הזה?
במחירים של היום, דירה בביתר בטאבו משותף לא תימכר במחיר של דירה בפריפריה,
מחיר דירה בטאבו משותף בביתר נכון להיום הוא בערך 1,100,000 ש"ח.
בפריפריה המחיר הוא בין 700-900 אלף לדירת שלושה חדרים.
אינני מכירה את החוזה הטוב שכולל את כל הפרטים וההגנות, אבל למרות כל זאת,
זה בסך הכל חוזה ולא זכות קניינית.
כלומר שלפי החוק, בעצם לא קניתי דירה, אלא קניתי זכות לגור/להשתמש או זכות לתבוע אותו במקרה של הפרה וכדומה.
ואם כבר באמת אין לי דירה שלי אז בשביל מה להיכנס לכל הסיפור הזה,
הרי הסיבה העיקרית שאנשים רוצים לגור בדירה שלהם, זו ההרגשה של הביטחון שהם גרים בדירה שהם מחליטים ובקיצור שהם בעלי הבית,
אבל אם באמת הדירה לא שלכם, אז מה עשינו, תחפשו שכירות לטווח ארוך ותהנו מכל הפלוסים האלו בלי לסכן את כספכם.
נושא נוסף, חשוב מאד. הוא ההיבט ההלכתי שרבים עלולים להכשל בו.
(תשואות חן חן לרב חיים גרליץ שליט"א מאלעד, טוען רבני מומחה
אחת הדרכים הפופולאריות לבצע עיסקאות בטאבו משותף
ועל מנת לבטח במידת האפשר את כספי הקונה
(כאשר המוכר נשאר רשום כבעל הדירה והקונה מקבל רק רישום משכון על הנכס),
היא באמצעות "הסכם הלוואה" שנערך בין הצדדים.
ולפיו, הקונה מלווה למוכר סכום מסויים של כסף,
אותו מתחייב המוכר להחזיר ללא הגבלת זמן.
כאשר לרוב, יש התניה בהסכם, כי המלווה (הקונה) רשאי להמחות את זכויותיו שבהסכם ההלוואה לצד ג'
ואו אז מתחייב הלווה (הקונה) להחזיר למלווה את מלוא סכום ההלוואה
(היינו, במידה שהקונה רוצה למכור את הזכות שלו בטאבו המשותף לקונה אחר שירכוש ממנו).
הסכם הלוואה זה, גם מאפשר לקונה בדרך כלל "לשחרר" את הכסף מהבנק לטובת המוכר
(שהרי לא ניתן לספר לבנק שקנית דירה באופן לא חוקי ולא מדווח…).
בדרך כלל, נקבע בהסכם, כי תמורת ההלוואה, יהיה הקונה זכאי לרווח של מגורים בדירת המוכר.
רווח זה בעצם הוא ריבית קצוצה מדאורייתא. גם אם ההסכם נעשה רק "בכאילו".
בתכל'ס, שני צדדים כורתים ביניהם הסכם הלוואה, כפשוטו וכמשמעו,
המגדיר בתוכו ריבית קצוצה מדאורייתא, המשולמת מהלווה למלווה מידי חודש בחודשו.
לעניין זה, אין שום הבדל בין אם המלווה מתגורר בדירה,
או שהוא משכיר את הדירה לאחרים ונהנה מפירות דמי השכירות.
אשר על כן חשוב מאד שההסכם יהיה מנוסח עם היתר עיסקה כדת וכדין!
כמובן, שכאשר עושים את ההסכמים הללו אצל דיינים ובתי דין,
הדבר מובן מאליו שעורכים את זה בהיתר עיסקה כנדרש.
אולם כאלו אשר עושים את ההסכמים אצל עורכי דין,
שאינם ממש מומחים להלכות ריבית החמורות, נכשלים בזה מידי יום ביומו.
למעשה, אם אתם מסוגלים לעמוד בסיכונים של עיסקה מהסוג הזה, עדיף שתנסו לקנות דירה בשותפות עם עוד משפחה. או לפחות, שתהיו אתם בעלי הדירה, ואתם תמכרו את החלק השני בטאבו משותף. בכל מקרה, לפני שעושים כזה דבר, הייתי ממליצה להיפגש עם אדם מנוסה בתחום, ולשלם לו על ייעוץ בלי לרכוש אצלו שירות, לדוגמה המתווך הנ"ל, להיפגש איתו ולשלם לו על ייעוץ בלי לרכוש דרכו דירה, בשביל שלא יהיה לו אינטרס בענין. ואחרי שתבינו את כל הצדדים, הסיכונים והפתרונות, אז תוכלו להחליט בצורה מושכלת האם זה מתאים לכם. לא מצאתם דירה כזו? תנסו לבדוק אצל בעלי נסיון מה ההסכם המקסימלי שיגן על הכסף ששילמתם על הדירה. לא נגעתי במייל הזה בכל נושא המיסוי של עיסקאות כאלו. אין לי נסיון בפועל ברכישת דירה בטאבו משותף ואני ממליצה בחום להתיעץ עם עורך דין איך לדווח עליהן. בפרט למי שזו דירה שניה ומעלה. ואם אתם טיפוסים (כמוני…. ) שלא לוקחים סיכונים עדיף שתחפשו פתרונות אחרים. בברכת הצלחה בכל אשר תפנו!
